הערכות שווי לנכס שאינו דירת מגורים

הערכת שווי מבני מסחר 

נכס מסחרי הוא נכס "מניב" במהותו שוויו נגזר במידה רבה מן ההכנסות שהוא מייצר או מסוגל לייצר. 

שמאי מקרקעין הבוחן חנות, יחידת מסחר ברחוב ראשי, חזית מסחרית במרכז עירוני או יחידה בקניון אינו מסתפק בבדיקה פיזית בלבד, הוא בוחן את כל המעטפת הכלכלית והתכנונית של הנכס.

הגישה השמאית המרכזית היא גישת היוון הכנסות.

עיקרון מנחה בענף הוא ששוויו של נכס מסחרי הוא נגזרת ישירה של תזרים ההכנסות שהוא מייצר. 

השמאי מחשב את ההכנסה התפעולית הנקייה (NOI) הצפויה מן הנכס באופן הבא:

דמי השכירות שמשולמים בניכוי הוצאות תפעוליות שוטפות חלקי שיעור היוון מקובל לסוג נכס זה באזור הרלוונטי. 

שיעור ההיוון משקף את רמת הסיכון הגלומה בנכס, את איתנותו של השוכר, את משך החוזה, את פוטנציאל הביקוש ואת מגמות הריבית במשק.

גורמים מרכזיים הנבחנים בהערכת נכס מסחרי: מיקום הנכס וחזיתו אל הרחוב, נפח התנועה הצרכנית באזור, איכות התמהיל המסחרי בסביבה, גודל החזית והנגישות, מספר חניות, רמת הגימור, אופי השוכר הקיים וחוזה השכירות הנוכחי, פוטנציאל ההשבחה של דמי השכירות, ההיתרים והשימושים המותרים על פי תכנית בניין עיר, וכן בחינת זכויות בנייה בלתי מנוצלות שעשויות להגדיל את שווי הנכס באופן משמעותי.

הערכת קרקע ריקה ופנויה זוהי ההערכה המורכבת והמאתגרת ביותר בתחום שמאות המקרקעין. 

בהיעדר מבנה פיזי המייצר הכנסה, שווי הקרקע נגזר אך ורק מן הפוטנציאל התכנוני הגלום בה, מה ניתן לבנות עליה, באילו ממדים, באיזה ייעוד ובאילו אילוצים.

הגישות המרכזיות לקרקע: בעבור קרקע מיועדת לבנייה משולבות לרוב גישת ההשוואה (השוואה לעסקאות מכר בקרקעות בעלות אופי תכנוני דומה באזור) עם גישת החילוץ שיטה בה השמאי אומד את שווי המוצר הסופי הצפוי על הקרקע (למשל, סך שווי הדירות שייבנו עליה), מנכה את המיסוי, הרווח היזמי ועלויות הבנייה והשארית מהווה את שווי הקרקע (המבונה).

הפרמטרים הקריטיים בהערכת קרקע:

• ייעוד הקרקע - האם מדובר בקרקע למגורים, למסחר, לתעשייה, לתעסוקה, לחקלאות, או קרקע שייעודה טרם נקבע. ייעוד הקרקע הוא הגורם בעל ההשפעה הגדולה ביותר על שוויה.
• זכויות בנייה - מספר המ"ר הניתנים לבנייה, מספר הקומות המותר, אחוזי הבנייה, צפיפות יחידות הדיור, מגבלת קווי בניין וגובה מבנה מרבי.
• המצב התכנוני - אילו תכניות בניין עיר חלות על הקרקע, האם ישנן תכניות מופקדות העשויות לשנות את ייעודה, האם החלקה כלולה במתחם להתחדשות עירונית או בתכנית הפקעה או האם צפוי לעבור בסביבתה קו המטרו או הרכבת הקלה .
• תשתיות ופיתוח - האם הקרקע מפותחת ומחוברת לתשתיות (כבישים, ביוב, חשמל, מים), או שמדובר בקרקע המצריכה השקעת פיתוח משמעותית.
• מצב משפטי וקנייני - רישום הזכויות, סוג הבעלות (פרטית, רמ"י, חכירה), קיומם של שעבודים, צווים, הערות אזהרה או זכויות של צדדים שלישיים.
• טופוגרפיה ואיכות הקרקע - שיפועים, סלעיות, מי תהום גבוהים, זיהום, איכות הקרקע ההנדסית והשפעתם על עלות הבנייה.