פרויקט פינוי-בינוי הוא תהליך מורכב המחייב שיתוף פעולה בין בעלי הדירות, ועדות מקומיות, אנשי מקצוע מנוסים, והיזם.
שמאי מקרקעין הוא גורם מפתח בתהליכי התחדשות עירונית, בפרויקטים של פינוי-בינוי , מתחמי התחדשות עירונית וכיו"ב.
תפקידו של שמאי מקרקעין מתפרש על מספר שלבים, החל משלב ראשוני של ניתוח זכויות ועד לייעוץ שוטף לדיירים.
תפקידו של שמאי מקרקעין בתהליך פינוי-בינוי
ככל ששמאי מקרקעין ייכנס בשלב מוקדם לפרויקט הוא יוכל לבצע הערכת כדאיות כלכלית לפרויקט בזמן, תוך ניתוח ערך הקרקע הקיימת לעומת הפוטנציאל הכלכלי העתידי.
השמאי יספק חוות דעת על התמורות הצפויות לדיירים לעומת עלויות היזם, יסייע להבין את הערך האמיתי של הפרויקט ואת פוטנציאל ההשבחה.
השמאי יזהה מוקדם עיוותים כלכליים או תכנוניים שעלולים לפגוע בזכויות הדיירים, נוכחותו של שמאי בשלב מוקדם מעניקה לדיירים יתרון במו"מ מול יזמים.
התפקידי המרכזי הוא לוודא כי הדיירים מקבלים את התמורה הכלכלית המקסימלית וההוגנת עבור נכסיהם.
להלן חלק מתחומי מהערכות בפרויקט מסוג זה:
- בחינת הכדאיות הכלכלית: בדיקת הצעות היזמים להבטחת רווחיות ושמירה על אינטרס הדיירים.
- קביעת סדר בחירת הדירות: דירוג הדירות הקיימות וחלוקת דירות חדשות בצורה הוגנת.
- אומדן דמי שכירות: חישוב אומדן דמי השכירות הראויים המגיעים לדיירים בתקופת הפינוי.
- פיקוח על רווחיות היזם: זיהוי רווחים חריגים וחלוקתם בין הדיירים, בהתאם להסכם בין הדיירים והיזם.
- קביעת ערכים מיוחדים: דירות גן, דירות גג, הפרשי קומות, רמת הגימור, שטחי מסחר וכיו"ב.
- קביעת גובה ערבויות חוק המכר לטובת הדיירים.
וכמובן שבנוסף לכך ינתנו שירות שמאות נוספים במידת הצורך כגון : בחינת שווי מ"ר לצורך פיצוי בגין סטיה בגודל דירות התמורה, קביעת גובה פיצוי במקרה של איחור במסירת דירות התמורה, קביעת שווי דירות תמורה לבעלי דירות קשישים ובחינה מול חלופת התמורה הכספית וקביעת שווי מ"ר לצורך שדרוג / שנמוך הדירה מעבר לתמורה המוסכמת.
