סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין תשכ"ג-1963, עוסק במצב מכירת של "דירת מגורים מזכה" שצמודות לה זכויות בנייה לא מנוצלות.
במצב זה, מחיר העסקה משקף לא רק את שווי הדירה הקיימת, אלא גם את הפוטנציאל הטמון בזכויות הבנייה הנוספות (לדוגמה: בית פרטי שבו ניתן לבנות קומה נוספת).
עיקרון הפיצול הרעיוני:
הליבה של הסעיף היא מנגנון של "פיצול רעיוני" של התמורה לשני מרכיבים נפרדים: רכיב אחד מיוחס לדירת המגורים עצמה (שעליו עשוי לחול פטור ממס שבח לפי הוראות הפטור הרגילות לדירת מגורים מזכה), הרכיב שני מיוחס לזכויות הבנייה הנוספות, וזה ימוסה בנפרד.
הפטור המוגדל ( "נוסחת בטאט"):
הסעיף קובע מנגנון הטבה ייחודי: גם הרכיב המיוחס לזכויות הבנייה זוכה לפטור חלקי, וזאת באמצעות תוספת לסכום הפטור בפועל, הפטור על זכויות הבנייה מוגבל לתקרה (כפליים משווי הנכס או תקרה אבסולוטית הנקבעת בחוק ומתעדכנת מדי שנה,הנמוך מביניהם), ומה שמעבר לכך ימוסה במס שבח מלא.
תפקיד השמאי בתהליך:
לא ניתן ליישם את סעיף 49ז' ללא חוות דעת שמאית מקצועית. השמאי נדרש לבצע מספר חישובים מהותיים: קביעת שווי הדירה (ללא זכויות בנייה נוספות, כדירת מגורים בלבד), קביעת שווי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בנפרד, אומדן עלויות הבנייה והשיפוץ ההיסטוריות הרלוונטיות וביצוע הפיצול הרעיוני באופן שיעמוד בביקורת רשות המיסים.
סיכום
תכנון נכון לפי סעיף 49ז' עשוי לחסוך מאות אלפי שקלים במס שבח. הטעויות הנפוצות הן: אי-זיהוי קיומן של זכויות בנייה לא מנוצלות לפני המכירה, חישוב שגוי של הפיצול, אי-הצמדת חוות דעת שמאית לשומה העצמית, או קבלת ייעוץ ממקור שאינו מוסמך ובקיא בנושא. השילוב בין שמאי מקרקעין מנוסה לבין עורך דין מיסוי מקרקעין נחשב לשילוב המנצח במקרים אלה.
